내년에도 주택공급 등 시장 정상화와 가계부채 축소 사이에서 줄타기를 이어갈 전망으로 특히 ‘신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입’, ‘신생아 특별공급 제도 신설’, ‘혼인 증여재산 공제 도입’ 등이 주목받고 있다. 이외에도 다양한 부동산 제도가 시행되고 사라질 전망이다.
1. 신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입
내년 1월부터 신생아 출산가구에 주택구입 및 전세자금 융자가 지원된다. 2년 내에 출산한 무주택 가구(2023년 출생아부터 적용, 혼인 여부 관계없음) 주택 구입자금 대출은 자산 5억 6천만원 이하, 연 소득 1억 3천만원 이하, 연 1.6%~3.3% 금리로 최대 5억원까지(주택가격 9억원 이하) 대출이 가능하다고 합니다. 전세자금 대출의 경우 자산 3억6천1백만원에 연 소득 1억3천만원 이하인 경우 연 1.1%~3.0% 금리로 최대 3억원을 빌려준다고 하내요.주택 구입 및 전세자금대출 모두 처음 받은 금리를 5년간 적용한다. 추가 출산 시 1명당 0.2%포인트의 추가 금리 인하 혜택을 제공한다. 출산 가구의 주거 부담을 덜어줌으로써 집 걱정 없이 아이를 키울 수 있는 여건을 조성한다는 것이 이번 정책대출 도입의 취지라고 하내요.
2. 혼인 증여재산 공제도 도입된다.
신혼부부가 양가에서 증여세 부담없이 총 3억원까지 지원 받을 수 있다. 내년 1월 1일 증여분부터 적용되며, 부모나 조부모에게 혼인신고일을 기점으로 전후 2년(총 4년간)이 범위다. 정부는 결혼식을 올리고 혼인신고를 하는 사례가 많다는 점을 감안해 증여세를 공제받을 수 있는 기간을 총 4년으로 넓게 설정했다고 합니다.
3. 신생아 특별공급 제도가 실시된다.(내년 5월)
내년 5월에는 신생아 특별공급 제도가 신설된다. 정부는 연 7만가구 수준의 공공·민간 주택을 공급하기로 했다. 특히 공공분양(연 3만가구)의 경구 혼인 여부와 무관하게 입주자 모집공고일 기준 2년 이내 임신·출산을 한 가구를 대상으로 특별공급 자격을 준다. 또 민간분양(연 1만가구)의 생애최초·신혼부부 특별공급 물량 중 20%를 출산가구에 우선 공급한다.신혼부부의 주택청약 횟수는 기존 부부합산 1회에서 2회로 늘린다. 같은 아파트 청약에 부부가 각각 청약하는 것도 가능하다. 예를 들어 임신과 동시에 결혼을 계획한 예비 신혼부부라면 한 사람은 신생아 특별공급에, 다른 한 사람은 신혼부부 특별공급에 청약할 수 있다. 정부는 관련 규칙을 개정해 늦어도 내년 3월까지는 제도가 시행될 수 있도록 할 계획이다.여기에 더해 하반기에는 출산 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 취득할 경우 취득세를 500만원 한도 내에서 100% 감면하는 방안도 시행된다. 주민등록상 가족등으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 경우로 정한다.
4. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 확대 실시(24년 1월)
주택담보대출 이자부담 경감을 위해 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도를 확대하고 주택가격 기준을 상향한다. 현재 무주택 또는 1주택 근로자인 가구 세대주가 취득 당시 기준시가 5억원 이하인 주택을 대출받아 산 경우 근로소득에서 대출 이자상환액을 공제 받을 수 있는데, 공제금액이 최대 1800만원에서 2000만원으로 늘어난다. 상환 기간이 10년 이상이며 고정금리 또는 비거치식인 주택담보대출은 연 300만원에서 연 600만원으로 2배 늘어난다.소득공제를 받을 수 있는 주택도 취득 당시 기준시가 5억원에서 6억원으로 상향된다. 공제한도 증액 및 주택가격 기준 상향은 내년 1월 1일 이후 취득 주택부터 적용된다.
5. 이월과세 필요경비 합리화(24년 1월)
앞으로 양도소득세 이월과세가 적용될 경우, 필요경비에 증여자가 지출한 자본적 지출액도 포함돼 세 부담이 줄어들게 된다. 양도소득세 이월과세는 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 또는 부동산에 관한 권리 등을 증여받고 10년 이내에 증여받은 해당 자산을 양도하는 경우 당초 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용해 양도소득세를 계산하는 규정이다. 이월과세가 취득시기와 취득가액을 증여자 기준으로 봄에도 지금까지는 수증자가 지출한 것만 필요경비로 인정하고 있었다. 이 개정안은 내년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다.
6. 전월세 계약 때 공인중개사 인적정보 기재 의무화(24년 1월)
전월세 계약 신고 때 계약을 중개한 공인중개사의 이름, 사무실 주소, 전화번호 등의 인적 정보 기재를 의무화한다. 신고해야 하는 정보는 부동산 소재지와 명칭, 등록번호, 전화번호, 대표자명, 소속 공인중개사다. 전세사기나 임대차 분쟁 등이 발생하면서 공인중개사에게 부동산 계약 책임을 강화하기 위한 조치로 공인중개사가 허위 정보를 신고한다면 과태료 100만원이 부과될 수 있다. 내년 1월 1일 도입을 목표로 하며, 적용 대상은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙’ 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신, 변경, 해지되는 임대차 계약부터다.
7. 역세권 '뉴:홈' 공급 활성화(24년 1월)
역세권 등에서 완화된 용적률로 지어진 주택의 일부를 공공분양주택인 ‘뉴:홈’으로 활용할 수 있도록 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’이 내년 1월 19일부터 시행된다. 추가 완화 용적률의 50% 이상을 나눔형으로 공급해야 한다. 이 경우 토지 인수가격은 감정평가액의 50%로 규정된다. 재건축 과정에서 공공분양주택을 제공할 경우, 준공업지역도 법적 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있게 되고, 정비계획 입안요청제도도 도입된다. 이는 정비사업 속도를 높이고 더 쉽게 추진할 수 있도록 하는 제도로, 토지 등의 소유자는 3분의 1이하에서 조례로 정하는 비율 이상의 동의를 얻으면 지자체에 정비계획 입안 요청을 할 수 있다.
8. 재건축 초과이익 부담금 면제 기준 및 부과 구간 단위 완화(24년 3월)
재건축을 한 뒤 집값이 일정 수준 이상 오르면 조합원들은 초과이익에 대해 일부 돈을 내야 한다. 이때 부과되는 초과이익 부담금의 면제 기준이 현행 3000만 원에서 8000만 원으로 높아진다. 또한 부과 구간을 2000만 원에서 5000만 원으로 완화한다. 재건축 부담금 부과 개시 시점은 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤘다. 1주택자는 보유기간(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%씩)에 따라 부담금도 감면된다. 개정안이 시행되면 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지가 111곳에서 67곳으로 줄어들고, 평균 금액은 8800만 원에서 4800만 원으로 감소할 것으로 예상된다.
9. 1기 신도시 특별법(24년 4월)
조성된 후 20년 이상 된 100만㎡ 이상 택지를 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 부여한다. 즉 낡은 신도시 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제해 재건축 규제를 완화하는 것이 핵심이다. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법) 적용이 가능한 지역은 주로 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 산본 등)며 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역, 103만 가구다.
11. 주택간주임대료 중 소형주택에 적용하던 특례 기한 연장
세법에서는 보증금에 의한 이자도 임대 소득으로 본다. 이처럼 세입자에게 받은 전세금을 활용해 금융 소득을 올렸을 것으로 간주한 것을 ‘간주임대료’라 한다. 정부는 소득법에 따라 3주택 이상과 상가 임대사업자의 전세금 · 보증금 등에 발생하는 간주임대료를 계산해 과세하고 있다. 2023년 간주임대료 이자율은 현행 연간 1.2%~2.9%로 인상됐었으나, 소형주택(40㎡이하 규모면서 기준시가 2억원 이하)은 주택 수와 간주임대료 과세대상에서 제외해왔다. 소형 임대주택을 보유한 임대인의 과세 부담을 줄여 소형임대주택의 공급을 활발하게 하자는 취지에서 오는 2024년부터 2026년 말까지 3년 추가 연장한다. 공급이 늘어나면서 소형주택 임대료가 안정적인 수준을 유지할 가능성이 높아진다.
12. 청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용 기한 연장
연 최대 3.3%의 우대 금리를 적용하는 청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한을 연장한다. 총 급여액 3600만 원 또는 종합소득금액 2600만 원 이하 무주택 세대주인 청년은 500만 원 한도로 청년우대형 주택청약종합저축 이자 소득 비과세를 받을 수 있고, 2년 더 연장해 2025년 12월 31일까지 시행할 예정이다.
13. 출산·양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면 신설
출산 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 취득할 경우 취득세를 500만 원 한도 내에서 100% 감면한다. 출산·양육을 위한 주택 취득 시 취득세 감면과 관련해 1가구 1주택의 범위를 세대별 주민등록표 상 기재된 가족 등으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 것으로 정한다.
14. 제로에너지 건축 의무 민간 아파트 확대
2024년부터 사업계획 승인을 새로 신청하는 30가구 이상의 민간 공동주택에는 제로에너지 건축이 의무화된다. 제로에너지 인증제는 건축물의 5대 에너지(냉방, 난방, 급탕, 조명, 환기)를 정량적으로 평가해 건물 에너지성능을 인증하는 제도로 에너지자립률에 따라 총 5개의 등급을 부여한다. 그러나 에너지 자립률 기준을 맞추려면 건축비 인상(약 30%)은 불가피할 전망이다.
한편 내년에 일몰되는 제도도 있다. ‘특례보금자리론 공급 중단’, ‘전세 보증금 반환 대출’, ‘상생임대인 지원제도’와 ‘생활형 숙박시설 유예기간 연장’이다. 앞서 가계부채가 늘어나면서 대출 증가의 요인으로 지적되면서 지난 9월 ‘일반형 특례보금자리론’의 공급을 중단했다. 이에 더해 부부 합산 연 소득 1억 원 이하이거나 주택가격이 6억 원 이하를 대상으로 대출해주는 ‘우대형 특례보금자리론’은 내년 1월까지 공급한다.
또한 ‘상생임대인 지원제도’란 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 면제하는 제도로, 작년 종료 예정이었으나 2년 연장됐다. 이와 함께 주거용으로 사용하는 ‘생활형 숙박시설’에 대한 숙박업 신고 계도기간을 부여하고, 이행강제금 처분을 내년 12월 31일까지 유예한다. 계도기간 후에도 생활형 숙박시설을 용도변경 없이 주거용으로 쓰면 이행강제금을 내야 한다.